서울형 용적이양제, 도시 개발과 문화재 보존의 완벽한 균형점

뉴욕, 도쿄를 넘어선 서울형 용적이양제의 비전과 과제

 

서울형 용적이양제는 문화재 보존과 도시 개발의 조화를 이루기 위한 혁신적인 제도입니다. 뉴욕과 도쿄의 성공 사례를 바탕으로 서울만의 지속 가능한 도시 모델을 설계하는 과정과 과제를 살펴볼게요.

 

용적이양제란 무엇일까?

 

'용적이양제'는 도시계획에서 특정 지역의 개발 제한으로 인해 사용하지 못하는 용적률(건축물의 연면적 비율)을 다른 지역으로 이전하여 활용할 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 문화재 보호구역, 경관지구 등 개발 규제가 강한 지역에서 발생하는 재산권 손실을 보상하고, 개발 가능성이 높은 지역에 추가 용적을 부여해 도시 밀도를 효율적으로 관리하려는 목적을 가지고 있습니다.

 

서울시는 2025년 하반기부터 '서울형 용적이양제'를 본격 시행할 예정인데요. 이는 뉴욕과 도쿄 등 해외 사례를 참고하여 한국 실정에 맞게 설계된 모델로, 특히 문화유산 주변 지역과 같은 규제가 강한 곳에서 효과적인 대안으로 주목받고 있습니다.

 

 

왜 용적이양제가 필요할까?

 

현대 도시들은 개발과 보존이라는 두 가지 상충되는 과제를 안고 있습니다. 특히, 서울과 같은 대도시는 인구 밀집 문제와 문화재 보존 간의 갈등이 심화되고 있는데요. 용적이양제는 이러한 문제를 해결할 수 있는 혁신적인 접근법으로 평가받고 있습니다.

 

1. 규제 지역의 재산권 보상

문화재 보호구역이나 경관지구에서는 건축물 높이나 용적률에 대한 엄격한 제한이 가해집니다. 이는 해당 지역 소유주들에게 재산상의 손실을 초래하는데요. 용적이양제를 통해 이들은 사용하지 못한 용적률을 판매하거나 이전하여 경제적인 보상을 받을 수 있습니다.

 

2. 도시 밀도의 효율적 재배분

용적이양제는 단순히 규제를 완화하는 것이 아니라, 도시 전체의 개발 밀도를 체계적으로 조정합니다. 예를 들어, 역세권이나 기반시설이 충분히 갖춰진 지역에 추가적인 개발을 허용함으로써 도시 기능을 극대화할 수 있습니다.

 

3. 지속 가능한 도시 발전

뉴욕과 도쿄 같은 선진 도시는 이미 TDR(Transfer of Development Rights) 제도를 통해 초고층 빌딩 개발과 문화재 보존이라는 두 마리 토끼를 잡은 사례를 보여주고 있습니다. 서울 역시 이러한 글로벌 트렌드에 발맞춰 지속 가능한 도시 발전을 목표로 하고 있습니다.

 

 

 

서울형 용적이양제의 특징

 

서울시는 기존 해외 사례를 참고하면서도 국내 법체계와 현실에 맞춘 '서울형 용적이양제'를 설계 중입니다. 이 제도의 주요 특징은 다음과 같습니다:

 

●법적 근거 마련: 국토계획법 상의 규정을 바탕으로 '서울시 용적이양제 운영에 관한 조례'(가칭)를 제정하여 제도의 법적 기반을 강화하고 있습니다.

 

● 공정한 가치 산정: 양도되는 용적률의 가치를 투명하게 평가하고, 거래 과정에서 발생할 수 있는 불공정을 방지하기 위해 공공 관리 시스템을 도입할 예정입니다.

 

● 초기 양도 지역 선정: 문화유산 주변 지역, 장애물 표면 제한구역 등 규제가 강한 지역을 우선적으로 고려하며, 강동구 굽은 다리역세권에서 시범사업을 진행 중입니다.

 

민간·공공 협력 모델 구축: 민간 기업과 공공기관 간 협력체계를 통해 제도의 안정성과 실행력을 높이고 있습니다.

 

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해외 사례로 본 가능성

 

1. 뉴욕: 그랜드센트럴터미널

뉴욕은 그랜드센트럴터미널 주변의 개발 제한으로 인해 발생한 손실을 보상하기 위해 TDR 제도를 활용했습니다. 이를 통해 터미널의 용적률 일부를 인근 개발지로 이전하여 초고층 빌딩 '원 밴더빌트(One Vanderbilt)'가 건설되었는데요. 이 빌딩은 약 3,000%라는 높은 용적률로 뉴욕의 랜드마크로 자리 잡았습니다.

 

2. 도쿄: 신마루노우치 빌딩

도쿄역 주변에서는 역사적인 건축물 보호를 위해 TDR 제도를 적극 활용했습니다. 이를 통해 신마루노우치 빌딩 등 여러 고층 건물이 들어섰으며, 이는 일본 경제 중심지로서 도쿄의 위상을 강화하는 데 기여했습니다.

 

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앞으로의 과제와 전망

 

서울형 용적이양제가 성공적으로 자리 잡기 위해서는 몇 가지 과제가 남아 있습니다:

 

 

1. 법률 및 행정 절차 개선

 

국내 법체계에 맞춘 세부 규정을 마련해야 합니다. 특히, 공정한 거래가 이루어질 수 있도록 명확한 기준과 절차가 필요합니다.

 

 

2. 투명한 시장 메커니즘 구축

 

거래 과정에서 투기나 불공정 문제가 발생하지 않도록 공공 관리 기구와 공시 시스템을 강화해야 합니다.

 

 

3. 주민 참여 확대

 

정책 도입 초기부터 주민 의견을 반영하여 불필요한 갈등을 최소화하고 정책 신뢰도를 높여야 합니다.

 

 

4. 경제 효과 분석 및 홍보 강화

 

용적이양제가 단순히 도시 밀도를 조정하는 것뿐 아니라 지역 경제 활성화에도 기여할 수 있다는 점을 강조해야 합니다.

 

우리가 꿈꾸는 미래 도시

 

용적이양제는 단순히 건축물 몇 개를 더 짓는 문제가 아닙니다. 이는 도시 공간 활용 방식을 혁신하고, 지속 가능한 미래 도시를 설계하는 열쇠입니다. 서울형 모델은 앞으로 다른 한국 도시들에도 확산될 가능성이 높으며, 이를 통해 대한민국은 새로운 차원의 도시 계획 패러다임을 선보일 것입니다.

 

 

뉴욕과 도쿄를 넘어서는 서울만의 성공적인 사례가 만들어질 수 있을까요? 여러분은 이 제도가 가져올 변화와 가능성에 대해 어떻게 생각하시나요?

 

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